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"누구를 위한 재개발 사업인가?"
도시 재생, 원주민 재정착, 조합운영 민주성 확보해야
1. 청주시 도시 재정비사업 추진 형황
용산 참사 이후 원주민과 세입자의 이익을 고려하지 않는 막개발식 재개발 사업이 사회적인 문제로 대두되고 있다. 이러한 상황은 청주도 예외가 아니다. 청주시는 구도심 38곳에을 재개발 재건축, 주거환경 정비 사업 지구로 지정하였으며, 이중 우암1, 탑동2, 사직1, 사모1 구역은 조합설립인가, 사직2, 사직3, 사모2, 복대2, 봉명1, 수곡2구역은 조합설립 인가를 위한 주민동의 작업이 진행되는 등 전체 24개 지역에서 재정비 사업이 추진되고 있다. 이를 통해 청주시는 4만6천여 가구 13만여명의 인구유입효과를 기대하고 있다.
또 청주권에는 율량지구와 동남지구 1만 8천세대, 오송생명과학단지 4574세대 분양중, 청원 현도지구에 2014년까지 8731가구, 오창 제2산단에 2012년까지 4,600여세대의 주택공급이 예정되어 있어 2012년 이후 주택 과잉공급 문제가 발생할 것이란 우려가 제기되고 있다.
또 도시재정비 사업지구마다 재개발 추진위원회가 구성되어 있으나, 지역주민들의 민주적인 의사형성과 참여가 부족하고 추진내용에 대한 정확한 정보도 없다. 특히 일부지역에서는 각종 비리사건과 주민대립으로 이웃 간 민심이 흉흉해지고 있다.
2. 도시재정비 사업 추진의 문제점
첫째, 원주민의 주거환경 개선이라는 재개발의 목적이 상실될 우려
도시 재개발 사업은 사회정책적 관점에서 추진되어야 하며 시한을 정하고 다수의 힘으로 밀어붙이는 방식으로 접근해서는 안 된다. 왜냐하면 재개발 대상지역에 거주하는 주민의 입장에서 보면 지금 거주하는 주택이 전 재산이자 노후 대책일 수 있기 때문이며, 주택 및 상가 세입자의 경우 생존권의 문제와 직결되기 때문이다. 또 재개발사업은 도시 내 노후·불량 주거지를 대상으로 물리적·사회적 환경을 개량하거나 보수하여 그 기능을 유지 발전시키고 나아가 해당지역 주민의 삶의 질을 개선하는 것 목적지 부동산 투기 수단으로 접근해서는 안 된다는 것이다. 그러나 현재 추진되는 재개발 사업은 이상의 목적은 상실되고 대규모 아파트 단지 조성을 통한 주택공급과 지주들의 초과이윤 획득에만 관심이 집중되면서 재개발의 목적이 변질되고 저소득층을 배제하는 방식으로 추진되고 있다.
둘째, 조합설립 및 운영의 비민주성과 소수의견 배제 개선 대책 부족
얼마 전 방서도시개발 사업조합장이 20억 비리혐의로 구속되었다. 이는 비단 우리지역 뿐 아니라 전국적으로 도시재개발 사업 과정에 비일비재하게 발생되는 현상이다. 이러한 문제는 재개발 조합 구성과 운영과정의 주민참여가 부족하고 민주성과 투명성이 확보되지 않았기 때문이다. 따라서 도시재개발 사업이 본래 취지에 맞게 공공의 목적을 달성하기 위해서는 공적 역할을 담당해야 할 청주시가 제3자로서 책임을 회피하지 말고 추진과정의 민주성과 투명성을 담보하기 위한 역할을 적극적으로 해야 한다.
또한 조합설립을 위한 주민동의서 징구 과정에서 발생하는 서류위조, 조합설립에 동의하지 않으면 불이익을 받는 다는 등 허위사실 유포, 개발이익 부풀리기 등의 문제점들을 개선하고 주민에게 정확한 정보를 재공하기 위해 노력해야 한다. 청주시가 도시정비과까지 만든 이유가 재개발 조합의 입장만 대변하고 반대하는 주민의 의견을 무시하라는 의미는 아닐 것이다. 주민들이 왜 반대하는지 정말 재개발이 이뤄지면 지금 살고 있는 원주민들이 나아진 주거환경에 정착할 수 있는지 면밀한 검토가 있어야 할 것이다.
셋째, 청주시의 재개발 정보제공 부족과 공익적 개입 외면
현재 사직3구역 재개발 추진위원회는 지금 지구 지정된 지역은 무조건 재개발을 해야 하고, 지금 하지 않으면 토지공사 등에 토지를 강제수용 당하여 주민의 손해가 발생할 것처럼 진실을 호도하고 있다.
또 재개발조합과 주민들에 따르면 재개발 사업은 고도의 전문성을 필요로 하고 있으나 비전문가인 추진위원들이 사업전반을 관장하면서 정비업체와 시공사에 끌려 다닐 수밖에 없다고 밝혔다. 이는 심각한 문제로 청주시가 공익적인 차원에서 도시재개발사업 지원을 위한 자문기구 설치가 필요하다는 주장이 제기되고 있으나 청주시는 이러한 의견을 귀담아 듣지 않는 다는 것이다.
최근 조합설립동의서 징구시 도정법 시행령 제26조 3항 2호와 3호의 규정을 지키지 않아 서울고등법원 등에서 조합설립 무효 판결이 잇따르고 있다. 서울고법은‘뉴타운·재개발 사업을 추진할 때 주민이 부담해야 할 철거 및 신축 분담비용과 사업완료 후 얻게 될 이익 등을 사전에 명확하게 설명하지 않은 채 받은 동의서에 기초해 설립된 조합은 무효’라는 항소심 법원의 첫 판결이 나왔다. 문제는 청주시 재개발 조합의 경우도 이상의 규정을 지키지 않고 조합설립동의서를 징구하였다는 점이다. 따라서 청주시내 대부분의 재개발 사업이 철차상의 하자로 소송에 휘말리고 사업이 지연됨은 물론 주민 간 극심한 갈등을 초래할 것으로 예상되고 있다.
넷째, 대규모 아파트 위주 공급으로 원주민과 세입자 대책이 부족한 재개발 사업
현재 미분양 주택 수는 2008년 12월 말 기준 청주 2490세대, 청원군은 2327세대 등 청주 권에만 5천세대에 이른다. 따라서 도시재개발 사업이 도심공동화 해소와 원주민의 수익성과 주거환경 개선이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 없을 것이란 의문이 제기되고 있다.
이제라도 청주시는 중간점검을 통해 사업성에 대한 선행평가를 진행하고, 시급성이 떨어지는 재개발 대상지역을 축소 조정해야 한다. 청주도시재정비 기본계획을 수정하여 재개발 재건축이 반드시 필요한 최소한의 지역을 제외하고는 지구지정을 해제하여 향후 발생할 주민 피해를 최소화 할 수 있는 대책마련이 시급하다.
3. 재개발 사업의 공익성 강화와 민주적인 운영을 위한 개선대책
첫째, 노인, 소규모 주택, 저소득층 등 원주민의 재정착과 세입자 대책 마련해야
현재 재개발 대상지역은 65세 이상 노령인구가 대다수를 차지한다. 그 분들 중에는 기한이 없는 재개발 사업으로 불안해하지 않고 현재 살고 있는 곳에서 편안히 여생을 마치고 싶어 하는 분들도 많다. 그러나 일방적인 재개발 추진으로 내용도 잘 모르는 노인층들의 소수 의견은 무시되고 있다. “한 시민은 지금 18평짜리 연립주책에 살고 있고 이것이 전 재산이다. 만약 이것이 없으면 거리로 나앉아야 할 형편이고 죽을 수밖에 없다는 불안속에 하루하루를 살고 있다”며 대책마련을 호소하였다. 또한 토론회 참석한 추진반대 대표에 의하면 재개발 추진과정에서 조합 측에서는 동의를 받기 위해 재개발에 참여하면 ‘향후 토지 50평 기준에 아파트 30평을 보장한다’, ‘토지 3.3㎡ 당 6,000,000원을 보장한다’라는 말로 주민을 현혹하고 있으나 이는 전혀 실현가능성 없는 허위사실 유포에 해당한다며 분개하고 있다.
따라서 재개발 사업에서 약자인 노인과 소형주택 소유자들이 현재와 같은 조건에서 생활할 수 있는 주거안정대책을 먼저 마련하고 제시해야 한다. 모든 것을 민간에 내 맡기는 방식은 너무도 무책임하다.
둘째 조합운영의 민주성과 투명성 개선을 위한 청주시의 역할이 강화되어야 한다.
청주시는 민간주도 사업이라는 이유로 조합으로부터 공공부지만 기부채납 받고 정작주민을 위해 필요한 공공적 개입을 외면하는 것은 지방자치단체의 책무를 방기하는 것이다.
또 재개발 사업의 원활한 추진이라는 목적에만 경도되어 반대주민들의 의견을 외면하고 재개발조합의 입장만 대변한다는 오해를 불식시키기 위해서라도 조합설립 인가 과정에서부터 지역주민 간 마찰이 있는 지역은 조합설립을 허가하기 이전에 주민 간 충분한 협의 조정을 거치도록 하고 그렇지 않은 지역은 조합설립 허가를 하지 않는다는 원칙을 분명히 세워야 한다.
또한 물리적 재산권도 중요하지만 세입자, 노점상에 대한 토지이용권도 중요한 권리라는 입장에서 세입자, 노점상 대책도 함께 마련되어야 한다. 도시재개발 사업은 많은 시간과 비용이 투여되며, 거대한 이권이 개입된 사업인 만큼 민주성과 투명성이 없다면 문제점 역시 큰 사업이다.
따라서 조합설립 동의서 징구시 주민에게 정확한 정보를 제공하고 있는지, 조합운영의 투명성은 확보되어 있는지, 조합의 과도한 운영비 지출로 주민 부담을 가중시키는 것은 아닌지, 특정세력 위주로 임원이 구성되어 다수 주민의 참여를 배제하지는 않는지 등에 대한 사전조사 등 조합운영의 민주성과 투명성 제고를 위한 지도 감독의무를 충실히 해야 할 것이다.
셋째, 사전 사업성 검토를 의무화 하고 정확한 정보를 주민에게 제공해야
재개발 사업이 도시 재생이라는 공익사업의 목적을 구현하고, 주민의 실질적인 이익이 되도록 하기 위해서는 사업 초기단계에서의 사업성 검토가 필수적이다. 또 공공 목적의 사업이란 측면에서 사업성 검토에 소요되는 2~3억원 정도의 비용을 지자체가 부담하면 주민들은 사업 초기단계에 감정평가를 통해 자신이 얼마정도의 보상을 받을 수 있는지, 분양가는 얼마나 될 것인지, 주민이 부담해야 할 추가비용은 어느 정도인지 등에 대한 개략적인 정보를 가지고 재개발 사업에 동의 할지 말지를 결정할 수 있다는 것이다. 따라서 해당지역 주민에게 정확한 정보를 제공하는 것이야 말로 주민의 재산권과 생활권을 보호해야하는 지방자치단체인 청주시가 해야 할 중요한 책무이다.
넷째, 자문위원회 구성과 공익계획자 도입 등 주민의 대변기능 강화해야
지역주민이 배제되는 개발이 아니라 원주민이 주체가 되고 지방정부, 지역주민, 전문가 등이 협치 체제를 구축하는 시도가 필요하다. 따라서 주택 재개발 재건축 사업의 공공성 강화와 원주민 및 세입자 권익을 옹호하기 위해서는 각 지구단위별로 추진되는 사업을 공익적 입장에서 자문하고 지원할 수 있는 자문위원회가 구성되어야 한다.
또한 재개발사업이 도시의 조화로운 발전과 주거환경 개선이라는 공익적 목적이 실현될 수 있도록 계획단계에서부터 사업추진과정에 개입할 수 있는 공익옹호 계획가 제도 도입이 필요하다. 이들은 지방정부가 이 분야의 전문가를 중심으로 재개발사업 지원 전문가단을 구성하여 세입자나 비동의 조합원의 이익을 대변하는 역할을 수행하게 하며, 지역코디네이터는 재개발 사업이 공공성을 최대한 달성할 수 있도록 계획과정에 개입할 수 있도록 하자는 것이다.
다섯째. 사업성과 시급성이 떨어지는 도시재정비구역의 지정해제
청주시와 청원군에는 2012년을 전후로 수천세대의 아파트가 추가 공급될 예정이다. 도시정비과는 다른 문제는 고려하지 않고 현재 계획되어 있는 도시 재개발 사업만 잘 성사시키면 된다는 식의 단편적인 사고에 머물러서는 안 된다. 따라서 청주 도시재정비사업지구에 대한 사업성검토와 주민의견조사를 통해 재정비사업의 시급성과 타당성, 주민동의가 낮은 지역은 사업구역 지정을 해지해야 한다. 지금 당장 혼란이 있을 수 있지만 사업지구로 지정되었다는 이유로 사업성에 대한 면밀한 검토 없이 재개발사업이 추진되면 결과적으로는 주민 갈등과 피해만 양산하는 결과를 초해할 수 있기 때문이다.
4. 도시의 미래와 주민의 삶을 생각하는 청주시의 적극적인 현장행정을 기대한다
충북참여연대는 수차에 걸친 논의 과정을 통해 청주시의 재개발 사업이 현재와 같이 진행된다면 주민이 기대하는 개발이익은 고사하고 지금까지 잘 살고 있는 삶의 터전만 파괴당하는 문제가 발생할 가능성이 크다고 판단을 하게 되었다.
따라서 계획 초기단계에 각 조합별로 사업성 예비 타당성 검토를 통해 재개발이 추진될 경우 주민이 부담해야할 비용의 크기, 재개발이후 기대되는 수익률, 미분양 발생 가능성 등에 대한 충분한 정보를 지역주민에게 제공하도록 해야 한다. 주민의 전 재산에 투자되는 사업을 추진하면서 토지 및 건물 보상가와 신규 아파트 분양가, 비용부담 내역조차 모른다는 것은 결혼할 상대를 보지도 않고 결혼부터 하는 우스꽝스런 일이라 생각한다.
청주시가 책임감을 가지고 주민의 재산권과 생활권을 지키고 개선하는 일에 보다 적극적인 자세로 임해 주기를 기대한다.
2009년 4월 1일
충북참여자치시민연대 | |
